VOCES: QUIEBRAS. Cancelación de gravamen sobre inmueble subastado. Costo de la cancelación de los gravámenes y cautelares trabadas sobre el inmueble adquirido en subasta pública. Pedido de orden de pago para su cancelación, fundamentación. Interpretación del a quo del origen y responsable de dichos gastos (adquirente comprador o la quiebra-deudor). Rechazo. Apelación. Análisis de los arts. 599 y 600 CPC. Carácter de tercero del adquirente, condiciones de venta del inmueble. Carácter y naturaleza del gasto para realizar a la transferencia ubicada dentro del art. 240 LQC. Admisión del recurso.
AUTO INTERLOCUTORIO NÚMERO: 199.-
CÁMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL. ——————
Bell Ville, trece (13) de diciembre dos mil siete. ———–
Y VISTOS: estos autos caratulados: «CUADERNILLO FOTOCOPIAS A LOS FINES DE LA TRAMITACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN EN AUTOS: “CUADERNILLO DE INSCRIPCIÓN DOMINIAL SOLICITADO POR “LA BELLVILLENSE DE CEREALES SRL.” Y “EL CARMEN CEREALES SRL.”, EN AUTOS: “MORRISON CEREALES- QUIEBRA PEDIDA POR MARCELO D. BAZAN Y OT.”, expte. 26-C-06, de los que resulta que a fs. 26/28, corre agregado en fotocopias autenticadas el A.I. nº 299, del 7/09/2006, dictado por el Sr. Juez del Concurso (Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial y de Segunda Nominación de la Sede), por el que resuelve: “1º) Ordenar que el aforo correspondiente en concepto de cancelación de gravámenes sobre el inmueble inscripto en la Matrícula Nº 361.536 debe estimarse atendiendo al valor de la hipoteca constituída (en el punto 3) y a su equivalente en pesos (U$S 300.000 = $ 300.000); a cuyo fin, ofíciese al Registro General de la Provincia. 2º) No hacer lugar al pedido de orden de pago formulado. Protocolícese …”.- A fs. 30, según el “cuadernillo” formado a los fines de tramitar el recurso, obra el escrito por el que comparecen los Sres. Tadeo Pelinski y Gustavo Luis Mihaich, en representación de “LA BELLVILLENSE DE CEREALES SRL.”, y el Dr. Lorenzo Juan Cortese, en representación de “EL CARMEN CEREALES SRL.”, letrado que además patrocina a la primera de las firmas nombradas, interponiendo recurso de apelación en contra del decisorio arriba citado, y solo respecto del punto 2º) de la parte resolutiva, que dispone “No hacer lugar al pedido de pago formulado”. A fs. 35, obra la foja que contiene la providencia del 26/09/06, de concesión con efecto suspensivo del recurso deducido. A fs. 38, obra la recepción del presente “cuadernillo” por éste Tribunal de Alzada, poniéndose los mismos a despacho a los fines del art. 370 CPCC.- A fs. 42/5, obra el escrito de expresión de agravios por los impugnantes; a fs. 47/8, contesta los mismos la sindicatura; y a fs. 49, expresa opinión el Sr. Fiscal de Cámara. A fs. 50, obra el decreto de autos a estudio, notificado según cédula de fs. 51, quedando la cuestión en condiciones de ser resuelta, previo sorteo en los términos del art. 379, CPCC. (fs. 52).——————————–
Y CONSIDERANDO: 1)– Agravios de los apelantes (fs. 42/45). Que las firmas adquirentes en la subasta pública, cuestionan el punto segundo de la parte resolutiva del auto nº 299, del 7/09/06, que señala: «No hacer lugar al pedido de orden de pago formulado«, como respuesta a la pretensión efectuada por aquellas en que el costo de la cancelación de los gravámenes y cautelares, oportunamente trabadas sobre el inmueble adquirido en la subasta pública ordenada en autos, sea asumido por la vendedora, librándose a tales fines orden de pago a favor de su letrado patrocinante Dr. Lorenzo Juan Cortese, con cargo de rendición de cuentas. Que el Sr. Juez afirma que el aforo por la cancelación de los gravámenes «integra los gastos de inscripción, los que son a cargo del comprador». Los recurrentes se agravian de ello al interpretar que constituye una actuación registral que precede a la inscripción del dominio, e indispensable que ésta (inscripción) se cumpla en las condiciones en que la venta se produjo. De allí, que los costos los debe soportar el vendedor, en el caso, la quiebra. Y, acepta que los correspondientes a la inscripción de dominio son a cargo del comprador. Manifiestan los apelantes que se trata de gastos de entrega de la cosa o, con mayor precisión, de gastos de venta de la cosa, y su costo lo debe afrontar el vendedor, tanto cuando se trate de una negociación directa de las partes, que lo soportan en el momento de escriturar, como el supuesto de venta judicial forzada, como ocurre en autos. También se agravian de lo sostenido por el a-quo de «que el crédito que se origina a favor del Registro General de la Provincia es un aforo administrativo previo a la inscripción y no acreencia alguna relacionada con la quiebra que nos ocupa, por lo que mal puede el Tribunal soportar las erogaciones que surjan por tal concepto«. Los impugnantes, argumentan que el razonamiento del juez se aparta de la realidad fáctica, puesto que no han tenido vínculo comercial con la fallida, y no han verificado crédito en el juicio concursal. Que son adquirentes en subasta dispuesta por el Tribunal, y el bien registra un gravamen hipotecario, cuya cancelación se ha ordenado. Que el tema en discusión, es quién debe cargar o soportar el costo de tal cancelación. Si la vendedora (quiebra) o la adquirente. Consideran los impugnantes, que a pesar que la venta ocurre en subasta pública, no deja ser una venta, y por ello es de aplicación el art. 1415 C.Civil. Si nada se ha pactado en contrario, los costos de cancelación los debe soportar la vendedora. Que el Sr. Juez al ordenar la subasta no estableció que esos gastos quedaran a cargo de la compradora; argumentando los adquirentes, como respaldo a su posición, que el a-quo, en posteriores subastas, dispuso expresamente el costo de la cancelación de los gravámenes a cargo de los compradores. Que, además, dicen se trata de un típico gasto originado o causado por la liquidación de los bienes del concurso, y previsto como de legítimo y previo abono por el art. 240 LC.- Que en apoyo a la interpretación que los recurrentes hacen de la cuestión traída a decidir en esta instancia, efectúan diversas citas doctrinarias y jurisprudenciales que se ajustan sobre el particular. A fs. 47/8, contesta el traslado el Sr. Síndico interviniente en la causa, Contador Alejandro Rubén Massó. Interpreta que, según las condiciones de venta fijadas por el tribunal en el decreto del 24/10/05, por el que resolvió sacar a la venta en remate público los inmuebles que se detallan en tal proveído, y en el que nada se especificó en cuanto al costo de la cancelación de gravamenes que pesaban sobre los bienes a subastar, aquellos (costos) deben ser a cargo de la quiebra, por lo que adhiere a la posición de los apelantes. Que tal situación, en las posteriores subastas ordenadas, el tribunal aclara en forma expresa que dichos gastos se disponen a cargo de los compradores; por lo que la subasta de los inmuebles dispuesta por decreto del 24/10/05, lo fue libre de gravámenes, correspondiendo que la vendedora -quiebra- soporte el costo del levantamiento de tales medidas, que goza del privilegio del art. 240 LC., por tratarse de gastos relacionados con la liquidación de los bienes de la fallida cuyo producido representa un beneficio para los acreedores concursales.- A fs. 49, expresa opinión el Sr. Fiscal de Cámara, reiterando los términos en los que se expide la sindicatura; a los cuales nos remitimos por razones de brevedad.—————-
2)– Tratamiento de los agravios.—————————–
2.1. Que, las firmas adquirentes en subasta “LA BELLVILLENSE DE CEREALES SRL.” y “EL CARMEN CEREALES SRL.”, en un porcentaje equivalente al cincuenta por ciento (50%) indiviso para cada una de ellas, con relación al inmueble inscripto en el Registro General de la Provincia, en la Matrícula nº 361.536 (36-03), con la impugnación resisten lo resuelto por el a-quo, en cuanto al cargo de los costos, determinado por el Registro General como “tasa de justicia”, y limitado solo a la “cancelación” del gravamen hipotecario, y como paso previo a la inscripción del dominio del bien por ante dicho Registro. Interpretan que el referido costo se debe afrontar con los fondos líquidos obtenidos del remate realizado en autos; es decir, que la “quiebra”, como vendedora, absorva los costos que se derivan de la cancelación del gravamen hipotecario, girándose orden de pago a favor del letrado patrocinante de los compradores, Dr. Lorenzo Cortese, por cuanto éstos han adelantado los fondos a los efectos de lograr la cancelación y cumplir con el trámite de inscripción pertinente, según los términos del escrito que obra a fs. 29 de las presentes actuaciones.——————————–
2.2. Que, el a-quo, en el apartado IV de los “considerandos” del auto impugnado (nº 229 del 7/09/06), único punto materia de discusión en la Alzada, estima que el aforo integra los gastos de inscripción, los que son a cargo del comprador. Que el art. 600 CPCC establece que al aprobar el remate, se ordenará la cancelación de los gravámenes que recayeren sobre el valor del bien vendido; pero no menciona que los gastos que ello irrogue deban ser soportados por la vendedora. Que el crédito que se origina a favor del Registro es un aforo administrativo previo a la inscripción y no acreencia alguna relacionada con la quiebra que nos ocupa, por lo que mal puede el Tribunal soportar las erogaciones que surjan por tal concepto. Que los gastos de cancelación no son judiciales, sino administrativos y a cargo del interesado, y que no quedan comprendidos entre los gastos que contempla el art. 240 de la ley 24.522, por no revestir el carácter de imprescindibles para la protección de la integridad del patrimonio del deudor fallido, sino que se trata de gastos que necesariamente debe efectuar el comprador para su beneficio, cual es inscribir el bien adquirido a su nombre libre de gravámenes.—————————————–
2.3. Por su parte, los apelantes, critican esa interpretación, y sientan su posición al respecto cuando expresan agravios, los que han sido relacionados en el punto 1), al que remitimos por razones de brevedad. Para una mejor comprensión del “thema” a dirimir, cabe precisar que el mismo se origina luego de la realización de la subasta (29/11/05, v. fs. 3 del pte. cuad.) del inmueble de la fallida (inscripto en Matr. 361.536 (36-03), ordenada por el Tribunal Concursal mediante resolución del 24/10/05 (v. fs. 1-2 de los mismos obrados), por cierto dentro de un proceso liquidativo de quiebra (conf. arts. 203/4, conc., Ley nº 24.522), utilizando la forma de realización prevista en el art. 208 ib. (venta singular), amalgamando la situación a las normas procesales locales (arts. 569, 571/4, conc., CPC.), de aplicación al caso por remisión expresa del art. 278 L.C.; todo ello, según lo que resulta de la providencia de fs. 1-2, la que se corresponde con la de fs. 142/3, del 1er. cuerpo, de los autos “principales” que se tienen a la “vista”, caratulados: “CUADERNILLO DE LIQUIDACIÓN DE BIENES INMUEBLES EN AUTOS: ”MORRISON CEREALES SRL.-QUIEBRA PEDIDA POR MARCELO DANIEL BAZÁN Y OTROS”, con fecha de formación el 17/10/2005.-
2.4. Que, en cuanto a las condiciones de venta de los bienes, dispuestas por el inferior en un proceso “universal”, es fácil apreciar que las mismas en nada difieren con las condiciones que se determinan en un proceso (juicio) “singular”, guardando una estrecha similitud, situación que, sobre el punto materia de discusión, necesariamente, nos conduce al análisis de las dos (2) normas finales de los trámites posteriores a la subasta: arts. 599 y 600 CPCC. El primero, referido a la formación del “cuadernillo” a favor del adjudicatario para la inscripción del bien, poniéndose a su disposición toda la documental e instrumentos necesarios, que se obtienen del expediente principal, y para su posterior presentación ante el Registro General. La segunda de las normas, refiere a la obligación que le cabe al Tribunal –Concursal- (de trámite del juicio y el que ordenó la realización del remate) de cancelar los gravámenes que afectan el bien subastado, y adquirido por terceros –compradores en el juicio-, y así concretar la inscripción del dominio a su nombre; situación íntimamente vinculada a la prevista en el art. 14, Ley Provincial nº 5771, que expresa: «El Registro no inscribirá título traslativo de dominio en el cual se invoque certificación por la que se haya hecho saber la existencia de algún gravamen o medida precautoria, sin que estén cancelados en el registro …«.- Que en lo que hace a los costos de inscripción (art. 599) que deben oblarse ante el Registro, en el caso, no existe controversia que son a cargo de los adquirentes, y así lo dejan aclarado y aceptan, según escrito de fs. 20 presentado el 21/07/06. Pero, para concretar tal acto, de manera previa se les exige la cancelación de los gravámenes que afecta el bien, donde, también, debe oblarse un costo en concepto de “tasa de justicia”, determinado por el propio Registro, tal lo que resulta de los sellos impresos por la Delegación Bell Ville, obrante a fs. 40 vta., para uno y otro acto (inscripción-cancelación), correspondiente al auto de aprobación de las actas de subasta (nº 74, del 19/04/06).———————-
2.5. Cabe entonces, el interrogante acerca de quién debe cargar con los costos de cancelación de los gravámenes (en el caso, reiteramos, limitado al hipotecario). Si son a cargo del “adquirente-comprador” (firmas referidas al punto 2.1.), ó los debe afrontar la “quiebra”, representando en el caso la figura del “vendedor”; único punto en discusión y traído a dirimir por el recurso bajo tratamiento.——————— Que, analizada la situación, tal como se deriva del proceso concursal, tomamos posición en favor de los compradores en la subasta, por diferentes razones que abonan la misma. Se debe comenzar, por dejar a salvo que el gravamen hipotecario en cuestión es de fecha anterior a la declaración de la quiebra (v. informe Registral de fs. 39/42, «primer cuerpo» de los autos principales “CUADERNILLO DE LIQUIDACIÓN DE BIENES INMUEBLES EN AUTOS: …», teniendo a la fallida como deudora, y constituído en garantía de los intereses del Banco de Galicia y Bs. As. (acreedor), relación de la que las firmas adquirentes son terceros totalmente ajenos; aunque sí con interés en inscribir el bien a su nombre por haber sido adquirido en subasta, como consecuencia de la liquidación del “activo” falencial del deudor, entre los que se hallaba el inmueble sobre el que recae la hipoteca cuya cancelación se ha ordenado. Por lo que, siendo una situación inoponible a los adquirentes por su falta de intervención en la relación deudor y acreedor hipotecario, mal pueden cargarse a los compradores (terceros ajenos a la relación que dio origen a la hipoteca) los costos que demanda su cancelación. En otros términos, la constitución de la garantía ha tenido origen entre «partes» y por «causas» que en nada vinculan a los impugnantes.————————————————- Que, también adquiere relevancia cuáles han sido las condiciones de venta del inmueble, fijadas por el juez del Concurso, de análogas características a las que se determinan para una venta forzosa en un proceso «singular»; situación que nos posibilita, para la solución del tema en discusión, recurrir a lo que prescribe que el art. 1415 del C.Civil para la compraventa de inmuebles, que dispone: “El vendedor (léase quiebra-deudor) debe satisfacer los gastos de entrega de la cosa vendida, si no hubiese pacto en contrario”; salvedad ésta última inexistente en el caso bajo exámen. La situación sería asimilable para la hipótesis que entre las condiciones de venta del bien expresamente el tribunal hubiese sentado que los gastos de cancelación de gravámenes serían a cargo de los compradores, lo que no ocurrió al dictarse la providencia del 24/10/05 (fs. 1-2 del pte. “cuad.”)-; a diferencia de cómo procedió el mismo tribunal en la oportunidad de disponer la subasta a fs. 372/4 –2do. cuerpo-, por decreto del 30/08/06, del “principal” caratulado “CUADERNILLO DE LIQUIDACIÓN DE BIENES INMUEBLES …”, donde, entre las “condiciones” de venta, en forma expresa sienta que: “Gastos de inscripción y de cancelación de gravámenes, a cargo del comprador”. De tal modo, que ante la ausencia de tal imposición en el “sublite” (carga de los costos de la cancelación del gravamen hipotecario), no tienen porqué los adquirentes soportar los mismos, los que son inherentes «a la entrega» de la cosa por el vendedor (quiebra-deudor). Que, sobre el particular, de manera pacífica se ha expresado la doctrina como la jurisprudencia patria. En la obra “DIGESTO PRACTICO – LA LEY”, CONTRATOS II, 2ª. edición, año 2000, p. 771, parágrafo nº 4556, citando a LAFAILLE, Héctor, “Curso de Contratos; Bs. As. Ed. Tall. “Gras. Ariel”; 1928, T. II, p. 78, nos enseña: Entrega de la cosa. Gastos en la compraventa de inmueble. … “Cuando se trata de una escritura de compraventa de un inmueble la liquidación de los gastos se hace en la siguiente forma: todo lo relativo a la entrega (requisitos indispensables para que la escritura se otorgue, certificados del Registro de la Propiedad sobre las condiciones de la cosa, etc.), corre por cuenta exclusiva del vendedor; y todo lo referente al recibo (honorarios del escribano, derechos de inscripción, gastos de recibo, etc.) por cuenta exclusiva del comprador. El sellado de ley por partes iguales«. En el mismo sentido, parág. 4558, pto. a), 2do, párr., p. 771, de la misma obra: Gastos a cargo del vendedor. … “En consecuencia el gasto hecho para obtener el informe del estado de dominio, sus condiciones, su libertad de disposición, así como la situación fiscal, con su especialidad …, el importe por las deudas por impuestos, …, etc., y su pago y posterior liberación deben considerarse gastos necesarios para la entrega, y como tales, de acuerdo con el art. 1415 del Cód. Civil, abonarse por el vendedor«. De igual manera, parág. 4562, págs. 772-773: Tradición. Gastos de entrega. Gastos de escrituración. “Salvo pacto en contrario los gastos de entrega de la cosa son a cargo del vendedor (art. 1415). Es natural que así sea, pues él se ha comprometido a entregar y debe asumir las cargas que tal obligación importa. Dentro de los gastos de entrega están comprendidos …; los de cancelación de una hipoteca para entregar el inmueble libre de gravamen; …”; citando a BORDA, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil. Contratos”, Bs. As., Ed. Abeledo Perrot, 1990, T. I, p. 119. (En todos los casos, el subrayado nos petenece). Por su parte, PALACIO-ALVARADO VELLOSO, “CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN”, Tomo 10º, ed. Rubinzal-Culzoni, año 1998, p. 169, cuando refiere al contenido de la liquidación final –posterior a la subasta- (art. 591 CPCN., similar al 590 de nuestro código de procedimientos), como rubro “costas” incluye la “cancelación de gravámenes”. Y, citando la CNCiv.,F, de Capital, resol. del 21-10-71, LL, 148-649, refiere a que “Los gastos de cancelación de hipoteca son cancelados en interés del deudor siendo justo que éste cargue con el pago de los mismos”.———————————-
2.6. Que ante la conclusión a la que se arriba y, además, con la opinión de la sindicatura en esa dirección (fs. 47/8), no cabe otra conclusión que no sea que los costos que han demandado la cancelación de referencia, adelantados por los adquirentes, se afronten con los fondos líquidos existentes en la quiebra, producto del remate del activo falencial; constituyendo tales gastos, créditos “prededucibles”, que deben pagarse con preferencia a los créditos contra el deudor, y ubicados dentro del art. 240 LCQ. como bien lo apunta la sindicatura, que el importe que representa la cancelación del gravamen hipotecario, que debe ser soportado por la vendedora -quiebra-, «goza del privilegio del art. 240 toda vez que se trata de gastos relacionados con la liquidación de los bienes de la fallida cuyo producido representa un beneficio para los acreedores concursales«. En el mismo sentido, RIVERA – ROITMAN – VÍTOLO, «LEY DE CONCURSOS Y QUIEBRAS» -TERCERA EDICIÓN ACTUALIZADA-, Tomo III, ed. Rubinzal-Culzoni, año 2005, quienes al analizar el art. 240 LCQ., cita en el apartado 5. –p. 469– a los Créditos Comprendidos o excluídos en la categoría, y en p. 470, punto f), refiere a Gastos de inscripción en el Registro: «Los gastos necesarios para inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble el título de la adquirente del inmueble en subasta, entre los que están incluídos los que genere el correlativo levantamiento de medidas cautelares y la cancelación de una hipoteca, deben ser soportados por la masa (art. 240, LCQ), no corresponde que sean soportados por la compradora (CNCom., sala B, 23-9-99, «Establecimiento el Escorial SA s/ Quiebra s/Inc. de subasta», JA del 27-12-2000, p. 72; Revista de Derecho Privado y Comunitario, Nº 2001-1)».———————————————————
3)– Para concluir, y en mérito a lo expuesto, se debe admitir la apelación deducida por los compradores en subasta, revocándose el apartado 2º) del «resuelvo» del A.I. nº 299, del 7/09/06, único punto materia de impugnación (fs. 26/28, pte. cuad.); correspondiendo que las costas, sean soportadas en el orden causado (arts. 130, 133, CPCC.), atento la falta de oposición por la sindicatura, sobre lo que ha sido materia de impugnación; órgano que suple la limitación en cuanto a la legitimación procesal de la fallida para actuar (art. 110 LCQ.). Respecto a los honorarios devengados en favor del letrado de los apelantes, por la labor cumplida en ésta instancia, se difieren para cuando se cumplimente el art. 25 bis, agregado a la Ley Provincial Arancelaria nº 8.226; y la labor de la sindicatura, corresponde sea valorada al efectuarse la regulación en el proceso principal o, en su caso, en la oportunidad de una regulación complementaria.—-
Por todo ello, el Tribunal RESUELVE: I)– Hacer lugar al recurso de apelación deducido por las firmas «LA BELLVILLENSE DE CEREALES SRL.» y «EL CARMEN CEREALES SRL.», según escrito de fs. 30 del presente cuadernillo, revocándose el apartado 2º) del «resuelvo» del A.I. nº 299, del 7/09/06 -único punto materia de impugnación- (fs. 26/28 ib.).- En consecuencia, el a-quo deberá girar la orden de pago solicitada, y por el monto que corresponda en concepto de aforo por cancelación del gravamen hipotecario ante el Registro General de la Provincia, sobre el bien inmueble adquirido por los impugnantes, y cuyo pago ha sido adelantado por los adquirentes según lo que resulta de fs. 29 de autos.———
II)– Imponer las costas en el orden causado; difiriéndose la regulación de honorarios del Dr. LORENZO JUAN CORTESE, por la labor cumplida en la Alzada, para cuando se cumplimente el art. 25 bis, agregado al C.A.; mientras que la tarea de la SINDICATURA, deberá tenerse presente al efectuarse la regulación en el proceso principal o, en su caso, en la oportunidad de una regulación complementaria.—————-
III)– Protocolícese y hágase saber.————————–
Fdo.: Dres. Ricardo P. BONINI; Teresita CARMONA NADAL de MIGUEL; Oscar R. BERTSCHI (Vocales). Secr.: Oscar Cornaglia.-
